همه چیز در مورد اصول و قوانین معامله املاک
همه چیز در مورد اصول و قوانین معامله املاک
مهمترین چیز برای کسانی که می خواهند در شغل مشاور املاک و مستغلات فعالیت کنند و یا کسانی که می خواهند ملکی را خریداری نمایند، دانستن مفاهیم اصولی معامله ملک است که درک روشنی ازقوانین فعلی را در اختیار افراد قرار می دهد.
عدم اطلاعات کافی از قوانین معامله ملک، می تواند باعث سواستفاده و کلاهبرداری از افراد، ثبت شکایت و تشکیل پرونده های قضایی، از دست رفتن سرمایه افراد، سردرگمی و اتلاف وقت افراد شود.
با آگاهی از قوانین مورد نیاز املاک و مستغلات، از بروز چنین مشکلاتی جلوگیری کرده و در وقت و هزینه افراد نیز، صرفه جویی می شود.
قوانین معاملات املاک و مستغلات توسط مجموعه گسترده ای از اساسنامه ها، تبصره ها و ماده های قانون املاک و مستغلات کنترل می شود. الزامات تعیین شده این حوزه، تحت عنوان اصول معامله ملک، توسط قانون گذاران کشور تصویب و اجرایی می شود و اغلب قوانین کشورهای مختلف متفاوت است.
بنابراین هر مشاور املاک یا کسی که بخواهد در این حوزه سرمایه گذاری کند، واجب است تا اصول و قوانین این حرفه را به خوبی دانسته تا علاوه بر جذب مشتری، گرفتار افراد سودجو و کلاهبردار نشوند. با ما تا انتهای مقاله همراه باشید تا اصول معامله ملک ، قوانین و نکات حقوقی مربوط به معامله املاک را به شما بازگو کنیم.
قرارداد های املاک و مستغلات چیست؟
قرارداد های املاک و مستغلات یکی از مهم ترین و ضروری ترین قرارداد ها در اصول معامله املاک می باشد که اکثر افراد آن را به طریق مختلف و در انواع گوناگون تجربه می کنند. این قرارداد ها می تواند در زمینه تجاری، مسکونی، زراعی و صنعتی باشد و جزو اموال غیر منقول حساب می شود. در نتیجه دارای قوانین حقوقی خود است و بر اساس قوانین و مقررات وضع شده انجام می شود.
اینگونه قرارداد ها سندی هستند که از نظر حقوقی الزام آور است و شرایطی را که هنگام توافق دو یا چند شخص در مورد معامله املاک با یکدیگر توافق شده، مشخص می کنند. شرایط ذکر شده در یک قرارداد با امضای آن قرارداد به اجرا در می آیند. آنها معمولا شامل جزئیاتی از جمله هزینه غیرمترقبه املاک و مستغلات، لوازم موجود در ملک، مبلغ ودیعه، مسئولیت پرداخت هزینه های معامله و تاریخ سند زدن است. شما به عنوان یک طرف قرارداد ملزم به امضای آن هستید.
به بیان ساده تر، یک قرارداد املاک و مستغلات قصد دارد ضمن مشخص کردن روند خرید ملک، از حقوق خریدار و فروشنده محافظت نماید. باید به یاد داشته باشید که قرارداد های املاک و مستغلات زمانی از نظر قانونی لازم الاجرا می شود که سند وضعیت ملک را تعیین کند و توسط هر دو طرف امضا شود. این قرارداد توسط بنگاه مشاور املاک و مستغلات تنظیم می گردد و به امضا و ثبت طرفین معامله می رسد.
آشنایی با اصول معامله ملک به قدری مهم است که افراد باید قبل از هرگونه معامله، نکات اولیه و اصلی این قرارداد ها را دانسته تا دچار مشکلات احتمالی نشوند؛ اما متاسفانه به دلیل عدم آشنایی عموم افراد با نکات و اصول معامله ملک، اختلافات فراوانی رخ می دهد که موجب تشکیل پرونده در مراجع قضایی می گردد. در ادامه به انواع قرارداد های املاک و مستغلات اشاره کرده و نکات مربوط به هر یک را یادآور خواهیم شد.
قولنامه
قولنامه اغلب نوشته ای است که شامل توافق طرفین بر انجام یک معامله یا موضوعی مشخص است که تضمین اجرای آن، پرداخت مبلغ خسارت به کسی است که به قول خود عمل کرده است.
قولنامه زمانی تنظیم می شود که شرایط کافی برای معامله وجود نداشته باشد. در این زمان یک قراردادی میان طرفین عقد می گردد که هر دو طرف متعهد می شوند در زمان و مکان ذکر شده و با شرایط گفته شده در قولنامه، معامله را انجام دهند.
باید در زمان تنظیم و امضای قولنامه بسیار دقت کنید تا طبق اصول معامله املاک، مشخصات مورد معامله با سند برابر بوده و تا حد امکان توسط مشاور املاک تنظیم شود تا از شروط مناسب و کافی برخوردار باشد و حق کسی پایمال نشود.
مبایعه نامه
مبایعه نامه یکی از قرارداد هایی است که در طی آن، فروش ملک انجام می گیرد. مبایعه نامه یک قرارداد عادی و قانونی است که به صورت مکتوب میان طرفین خریدار و فروشنده در بنگاه مشاور املاک و مستغلات، توسط مشاور املاک تنظیم می گردد که بر اساس اصول معامله ملک، در ازای دریافت مبلغ، ملک فروخته شده و سند آن به نام خریدار انتقال می یابد.
نکات مهمی که باید در هنگام تنظیم مبایعه نامه رعایت شود عبارتند از:
- در هنگام تنظیم مبایعه نامه باید هر دو طرف قرارداد احراز هویت شوند و مدارک شناسایی آنها مورد بررسی قرار بگیرد.
- برگزاری جلسه آشنایی و توافق بین دو طرف معامله قبل از امضای مبایعه نامه
- اطلاع یافتن از شرایط خریدار و نحوه پرداخت پول ملک به فروشنده
- دقت در شرایط ذکر شده در قرارداد و مطالعه آن
- ذکر ضمانت نامه اجرای قرارداد و تعیین حق خسارت در صورت رعایت نشدن شروط قرارداد برای هر دو طرف معامله
- اختصاص حق کمیسیون مشاور املاک از قیمت ملک
- موافقت و تنظیم زمان انتقال سند در دفاتر ثبت اسناد رسمی و درج ضمانت اجرای آن
- در صورتی که معامله توسط وکیل انجام شود، نیاز است تا هویت وکیل، موکل و وکالت نامه بررسی و تایید شود.
اجاره نامه
طبق اصول معامله ملک، اجاره نامه قراردادی است که با امضای آن، مستاجر ملکی را در ازای پرداخت مبلغی، برای مدت معینی از مالک اجاره کرده و در آن سکونت می کند. اجاره نامه را قراردادی معوض، موقت و تملیکی می نامند. در اصول معامله ملک، قوانین اجاره نامه طبق قانون مدنی بوده و به عنوان قانون روابط موجر و مستاجر و قانون خاص می باشد. عموم افراد با این قوانین آشنایی نداشته و سبب می شود با مشکلات عدیده ای دست و پنجه نرم کنند.
خوشبختانه بسیاری از اجاره نامه ها توسط بنگاه مشاور املاک و مستغلات تنظیم می گردد که به صورت پیش نویس های آماده می باشد؛ اما این امر تنها باعث جلوگیری از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی نمی شود و اگر مشاور املاک به خوبی از اصول معامله املاک آگاهی نداشته باشد، دچار حوادث و مشکلات بسیاری خواهند شد. در نتیجه لازم است از یک مشاور املاک کارآزموده برای اجاره ملک خود کمک بگیرید.
روند و اصول معامله ملک چگونه است؟
پیدا کردن خانه ای که متناسب با سلیقه و نظر خریدار باشد، کاری بسیار سخت و زمانبر است. این امر مستلزم مراجعه به تعداد زیادی بنگاه مشاور املاک و مستغلات است و با در نظر گرفتن شرایط، بررسی گزینه های موجود و محاسبه هزینه ها، کاری پر چالش و دشوار می باشد؛ اما زمانی که ملک مورد نظر پیدا شد، چالش بزرگتری پیش روی خریدار قرار دارد و آن نحوه و اصول معامله ملک است.
چرا که اگر با نحوه معامله و اصول آن آشنا نباشد، احتمال بروز مشکلات و سواستفاده و کلاهبرداری وجود دارد. می خواهیم در این مقاله مراحل و اصول معامله ملک را توضیح داده تا از بروز آسیب های جدی در معاملات پیشگیری شود. به طور کلی، معامله ملک در ایران سه بخش عمده و اساسی دارد.
مرحله اول: توافق طرفین
در این مرحله خریدار و فروشنده باید در رابطه با انجام معامله به توافق برسند. پس از رسیدن به توافق، طبق اصول معامله ملک، یک قولنامه ای بین خریدار و فروشنده نوشته می شود که ضمانت کننده توافق طرفین است و دو طرف با امضای آن، با قول داده شده موافق هستند و آن را مکتوب می کنند.
اما باید بدانید که قولنامه ها بار حقوقی نداشته و اگر بین دو طرف معامله اختلاف ایجاد شود، دادگاه قولنامه را رسمی تلقی نمی کند. در نتیجه طبق اصول معامله ملک، باید در زمان معامله یک مبایعه نامه تنظیم شود.
از آنجایی که در هر کاری لازم است به متخصص مربوطه مراجعه شود، توصیه می شود برای انجام معامله و تنظیم مبایعه نامه، از یک مشاور املاک و مستغلات حرفه ای و متخصص که از نکات حقوقی و جزئیات اصول معامله ملک مطلع است، کمک گرفته شود.
برای اینکه یک مبایعه نامه از رسمیت کامل برخوردار باشد، لازم است که 5 مورد به طور دقیق در آن ذکر شود:
- آدرس دقیق و مشخصات شناسنامه ای فروشنده ملک
- آدرس دقیق و مشخصات شناسنامه ای خریدار ملک
- ذکر دقیق جزئیات و مشخصات جغرافیایی و هندسی ملک
- میزان مبلغ مورد معامله
- تعیین زمان معامله، انتقال سند و نحوه پرداخت وجه
اگر یکی از موارد فوق در مبایعه نامه ذکر نشود، از نظر قانونی و طبق اصول معامله ملک ارزشی نخواهد داشت. همچنین موارد و نکات بیشتری را برای شفاف سازی می توانید به آن اضافه کنید تا از بروز اختلافات جلوگیری شود. به طور مثال باید در مبایعه نامه هزینه های انتقال سند و نحوه پرداخت آن نوشته شود. چرا که برخی از این هزینه ها به عهده فروشنده بوده و برخی دیگر بر عهده خریدار می باشد.
بایستی فروشنده در هنگام تحویل ملک، تمامی بدهی های آن را تا روز تحویل بپردازد؛ زیرا ممکن است خریدار ملک را زودتر از مرحله سند زدن تحویل گرفته باشد و مدت طولانی از آن گذشته باشد. به همین دلیل تمام بدهی ها تا روز تحویل محاسبه می گردد و پس از آن، هزینه ها بر عهده خریدار خواهد بود.
مرحله دوم: ثبت مبایعه نامه
تا این مرحله از معامله، مبایعه نامه تنظیم شده و خریدار و فروشنده به مرحله توافق رسیده اند. از آنجا که قولنامه رسمیت ندارد، این امکان نیز وجود دارد که فروشنده ملک را به چندین نفر بفروشد. در اصول معامله ملک برای جلوگیری از ایجاد چنین مواردی، توصیه شده است که مبایعه نامه به صورت پیش نویس و قانونی توسط بنگاه های معاملات ملک نوشته شود.
پس از نوشتن و امضای مبایعه نامه، جهت تکمیل روند کار، لازم است تا این قرارداد در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات ثبت شود. آدرس و مشخصات خریدار، فروشنده، ملک که در مبایعه نامه قید شده است، باید به دقت در این سامانه وارد شود تا کد رهگیری صادر شود.
این سیستم به قدری جامع است که اگر فروشنده قصد فروش یک ملک را به چندین نفر داشته باشد، سامانه خطا داده و سیستم اعلام میکند که برای این ملک کد رهگیری ثبت شده است. صدور کد رهگیری به منزله درست بودن معامله بوده و یکی از قواعد اصول معامله ملک و مراحل انتقال سند است.
مرحله سوم: انتقال سند
قبل از اینکه به مرحله انتقال سند برسیم، یک مرحله ای وجود دارد که طبق اصول معامله املاک، فروشنده جهت انتقال سند، باید به شهرداری، دارایی و مراکز مربوطه مراجعه کرده تا با گرفتن گواهی پایان کار، خلافی، پرداخت مالیات و بدهی و طی کردن مراحل قانونی، بتواند ملک خود را به نام خریدار کند. این مرحله وظیفه فروشنده بوده و خریدار هیچ نقشی در این رابطه ندارد.
پس از انجام مرحله فوق و طی شدن روند اصول معامله ملک، خریدار به دفترخانه ثبت اسناد رسمی مراجعه کرده تا لیست مدارک مورد نیاز جهت انتقال سند را آماده کند. مدارک لازم جهت تشکیل پرونده انتقال سند ملک عبارتند از:
- اصل و فتوکپی سند ملک
- اصل و فتوکپی بنچاق ملک
- اصل و فتوکپی شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
- اصل و فتوکپی وکالت نامه (در صورت داشتن وکیل)
- اصل و فتوکپی گواهی پایان کار و عدم خلافی شهرداری
- ارائه صورتجلسه تفکیکی آپارتمان
- اصل و فتوکپی گواهی حصر وراثت (در صورتی که سند ورثه ای باشد)
- اصل و فتوکپی فرم مالیات بر ارث (در صورتی که سند ورثه ای باشد)
زمانی که فروشنده به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه می کند، دفترخانه می بایست از شهرداری، دارایی، بیمه و بخشداری استعلام بگیرد که آیا بدهی های مربوطه ملک پرداخت شده است یا خیر. به این عمل مفاصا حساب گفته می شود.
همچنین طبق اصول معامله املاک که مصوب شده است، دفترخانه بررسی می کند که سند در گرو و رهن مراجعات قانونی نباشد و این ملک در طرح های عمرانی شهرداری نباشد. چرا که اگر چنین باشد، اجازه معامله داده نمی شود. پس از انجام این مراحل، با دریافت نامه از دفترخانه به سازمان های مربوطه مراجعه کرده و مراحل سند زدن را شروع می کند.
- با مراجعه فروشنده به شهرداری یا بخشداری با نامه دفترخانه، شهرداری استعلام می کند که ساختمان مربوطه طبق نقشه پروانه درست ساخته شده است یا دچار خلافی شده است. در این صورت فروشنده ملزم به پرداخت جریمه می باشد.
همچنین عوارض نوسازی ساختمان نیز جزو هزینه انتقال سند محسوب شده و ملزم به پرداخت است. علاوه بر این، فروشنده بایستی هزینه دفع زباله و کمک به آموزش و پرورش را نیز بپردازد.
- باید بدانید که در اصول معامله ملک، 4 درصد قیمت ملک را باید به دارایی بپردازید. شاید فکر کنید که این مبلغ زیادی است و از انجام معامله ناامید شوید، اما باید گفت که قیمتی که دارایی برای یک ملک در نظر می گیرد، با قیمت اصلی و واقعی بسیار تفاوت دارد.
- در صورتی که ملک تجاری باشد، فروشنده باید به بیمه نیز مراجعه کند تا اصول معامله ملک به درستی صورت پذیرد.
پس از انجام مراحل فوق، طبق تاریخ توافق شده در مبایعه نامه، فروشنده و خریدار در این زمان به دفترخانه مراجعه می کنند. سپس فروشنده تمامی مدارک ذکر شده و پاسخ استعلام های شهرداری، دارایی و بیمه را به دفترخانه تسلیم می کند تا طبق اصول معامله ملک، انتقال سند و به نام زدن، به خوبی پایان بپذیرد.
