قوانینی که تمام مشاوران املاک باید بداند
چنانچه علاقمند به شغل مشاور املاک بوده و می خواهید بنگاه معاملاتی راه اندازی کنید. قبل از هر چیز لازم است دوره های آموزشی را طی کرده و با قوانین این حرفه آشنا شوید. در این صورت در کار خود موفق خواهید بود. مشاور املاک نیز همانند هر نوع کسب و کار دیگر بر پایه یکسری قوانین استوار بوده و هر گونه تخلف، پیگرد قانونی دارد. این مقاله را با دقت مطالعه کنید.
قوانین مشاور املاک
- زمانی که طرفین برای عقد قرارداد به بنگاه شما مراجعه می کند، در اولین قدم تمامی اسناد لازم و مدارک شناسایی طرفین را دریافت کنید تا مطمئن شوید کلاهبرداری در میان نیست. همچنین باید کپی مدارک شناسایی طرفین را بایگانی نمایید.
- در صورتی که معاملاتی در خارج از بنگاه انجام گرفته است، به هیچ عنوان برای آن ها کد رهگیری صادر نکنید.
- به منظور اینکه از هر گونه تخلف جلوگیری شود، کد رهگیری و کلمه عبور را به فردی که غریبه یا غیر مسئول ندهید.
- ممکن است مشتری مسئولیت خرید یا فروش ملک را به وکیل خود بدهد. در این صورت تاریخ، متن و موضوع وکالت و… را با دقت بررسی نمایید.
- متاسفانه اخیرا کلاهبرداری های زیادی انجام می شود. مشتری به اسم خریدار مراجعه می کند در حالی که کلاهبردار است. در نتیجه برای اینکه ضریب اطمینان کار بالا برود، از مشتری بخواهید فرم درخواست خرید را تکمیل نماید.
- در زمان خرید، فروش و یا اجاره ملک باید به هر یک از طرفین معامله یک نسخه از قرارداد تحویل داده شده و نسخه اصلی را در دفتر نزد خود نگه دارید.
- کلیه توافقاتی که بین خریدار، فروشنده و مستاجر صورت می گیرد باید با جزئیات در قرارداد درج شود. التبه توافقات خارج از عرف، شرع و قانون اعتباری ندارند.
قوانین مربوط به املاک مشاع
برخی از ملک ها به یک نفر تعلق نداشته و چند نفر در آن شریک هستند. در این صورت این ملک را مشاع می گویند. در چنین مواردی مشاور املاک باید قوانین زیر را در نظر داشته باشد:
- در ابتدا سند مالکیت را با دقت بررسی کنید و در زمان فروش، از تمامی شرکا بخواهید که حضور داشت هباشند چون رضایت همگی لازم است.
- ممکن است یکی از مالکان از طرف سایر شرکا وکالت فروش ملک را داشته باشد. در این صورت باید وکالت نامه را بررسی نموده و حدود اختیارات او را با دقت مطالعه نمایید. شما زمانی می توانید قرارداد را تنظیم کنید که وکیل دارای اختیار فروش، دریافت ثمن، اجاره و دریافت مال الاجاره، مبلغ ودیعه، عقد قرارداد ساخت و مشارکت و…باشد. همچنین در قراردادی که تنظیم شده است باید مشخصات وکالت نامه درج شده و یک کپی خوانا از وکالت نامه در بایگانی نگهداری شود. دقت داشته باشید که برای جلوگیری از تخلف، از دفتر صادر کننده سند وکالت، صحت آن را جویا شوید.
- یکی از مسائلی که ممکن است با آن روبرو شوید، نبود یک یا چند تن از شرکا به دلیل مفقودالاثر بودن و یا وجود شرکای محجور (صغیر، مجنون و یا سفیه) است. در این صورت دو نکته ار در نظر بگیرید:
- باید مجوز واحد سرپرستی دادسرای مربوطه که اجازه فروش، اجاره، معاوضه، عقد قرارداد ساخت و مشارکت را صادر کرده است، دریافت نموده و یک کپی از آن را بایگانی کنید.
- باید از کسی که ادعای قیومت دارد، قیم نامه و مدارک شناسایی جهت احراز هویت دریافت شود. توجه کنید که از این مدارک نیز یک کپی تهیه شده و نگهداری نمایید.
- در زمان تنظیم قرارداد، شخص تنظیم کننده سند باید کلیه مدارک و اسناد را بررسی نموده و به طرفین قرارداد نیز نشان دهد.
- برای تقسیم ثمن حاصل از فروش و مبلغ ودیعه که توسط خریدار یا مستاجر پرداخت می شود، سهم هر کدام از شرکا براساس میزان سهمی که در ملک دارند محاسبه شده و به خود شخص یا وکیل او تحویل داده خواهد شد.
- ممکن است صاحب ملک فوت کرده و اکنون وراث باید در مورد آن تصمیم گیری نمایند. در این صورت لازم است کلیه مدارک زیر را در اختیار داشته باشند:
- گواهی انحصار وراثت
- گواهی پرداخت مالیات بر وراث
- ارائه قیم نامه در صورت داشتن اولاد صغیر یا محجور
- حضور همگی وراث یا وکیل آن ها در بنگاه در زمان عقد قرارداد
نکاتی مهم که مشاور املاک باید به خاطر داشته باشد
- تمامی اسناد و مدارک را در محلی امن قرار دهید و در صورتی که می خواهید شغل خود را تغییر دهید، اوراق استفاده نشده باید به اتحادیه تحویل داده شود. به خاطر داشته باشید که این اوراق دارای شماره سریال بنگاه معاملاتی شما بوده و در صورتی در اختیار شخصی دیگر قرار گرفته و تخلف انجام دهد، تماما به نام شما ثبت خواهد شد.
- شخصی که پروانه کسب به نام او است موظف است مسئولیت کارشناس فنی یا حقوقی را پذیرفته و قراردادهای تنظیم شده را امضا و تایید کند.
- از زمانی که بنگاه معاملاتی شما ثبت رسمی شده و اتحادیه نمونه قرارداد و دفاتر را به شما تحویل می دهد، مراتب به سازمان ثبت اسناد و املاک اطلاع داده خواهد شد تا این سازمان، موضوع را به کلیه دفترخانه های رسمی اعلام کند. در این صورت هم فعالیت شما قانونی شده و هم از پذیرش قراردادهایی که خارج از نمونه فرم های تصویب شده است، جلوگیری می شود. تمامی این سختگیری ها برای جلوگیری از تخلفاتی است که بارها در این حرفه رخ داده است.
- توجه داشته باشید که حق کمیسیون باید براساس تعرفه ای که سالانه توسط اتحادیه مشاور املاک تعیین می‌شود، محاسبه گردد. در صورتی که تخلفی در این زمینه انجام شود مشتری می تواند از بنگاه به اتحادیه شکایت کند.
امیدواریم با خواندن این مقاله با مهمترین قوانین در شغل مشاور املاک آشنا شده باشید.
قوانینی که تمام مشاوران املاک باید بداند
